身边很多朋友都说德国的房价最近几年都涨疯了，真是这样吗？

一个比较不同的结论是：

如果最近三年房价涨幅低于15%，其实它是跌的。

有一个基本概念很多人都清楚，银行利息降低会导致房价上涨，但是具体涨多少，大多数人并没有一个明确的概念，其实这个是可以定量计算的。

我们先看一下从2000年到现在德国贷款利息走势图：

从图中我们可以看到过去三年“15年期”贷款利息从3%左右下降到1.5%左右。

通过计算，我们会发现如果2017年初我们以1.5%的利息从银行贷款，比起2014年初以3%的利息从银行贷款“少支付”的利息大概相当与2014年房价的15%。

实例演算

实例1：

• 2014年初：贷款40万欧元，利息3%，初始每年偿还本金2%（这个是银行要求的最低值）那么15年后总计支付银行利息14.87万欧元。

• 2017年初：假设房价上涨15%即46万欧元，利息1.5%，初始每年还是偿还本金2%，那么15年后总计支付银行利息8.68万欧元。

比较一下我们会发现2017年的贷款支付的利息比2014年的少6.19万欧元，差不多相当于2017年房价相对于2014年上涨的15%，即6万欧元。

实例2：

• 2014年初：贷款额20万欧元，利息3%，初始每年偿还本金2%，那么15年后总计支付银行利息7.43万欧元。

• 2017年初：假设房价上涨15%即23万欧元，利息1.5%，初始每年还是偿还本金2%，那么15年后总计支付银行利息4.34万欧元。

比较一下发现2017年的贷款支付的利息比2014年的少3.09万欧元，也差不多相当于2017年房价相对于2014年上涨的15%，即3万欧元。

也就是说当房价上涨15%，而利息从3%跌倒1.5%左右的时候，最终前后支付房款加利息的总费用是差不多的。

看看房价是不是真涨了

有兴趣的朋友可以去immobilienscout24.de上去看看各个区域过去三年房价趋势情况来做判断。

比如法兰克福Bockenheim区，二手别墅的价格最近三年上涨了40.12%远远超过15%的利息性上涨。

而同样法兰克福Schwanheim区，二手别墅最近三年价格上涨了17.1%，减去15%的利息性上涨，实际上仅仅涨了一点点。

我们再来看一下埃森Borbeck区，二手别墅最近三年价格只上涨了7.44%，减去利息性上涨，其实是跌7.56%的。

结语

希望这个分析对在德国现在想要买房的朋友以及国内过来投资移民的朋友能够有所帮助。对国内来德国投资移民的朋友，如果要一次性付清房款的话，必须要承受当前不小的利息性房价上涨，如果能够通过一些方式（具体自己想）能够从德国银行贷款，远比直接付现金来的划算得多。

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