好几次听朋友说：多亏了中介，要不是他当时极力劝说，我就不会买房，错过机会了。

这样的故事并不新鲜。对很多中国人来说，过去10年在核心城市买下的房子，是他们最成功的投资。

有一篇文章说，一些人渡过中年危机的方式，是看看自己手里的房本。

不过，对90后来说，要不要买房成为了一个问题。

一方面是因为政策调控，许多地方的房价开始下跌，害怕自己掏空积蓄买房，却成为了“接盘侠”。

更重要的是，媒体上有各种各样的声音，在干扰人们的判断。比如“租住同权”出台后，很多人想，国家都鼓励租房了，为什么还要买房呢？

这个问题，要掰开揉碎了看。

一

关于中国房地产，有各种各样的专家，经常做不同的预测。

告诉大家一个判断他们成色的秘密，如果一个专家张开就说：中国房价要涨/跌/横盘。那么，毫无疑问，他是一个砖家。

中国太大了，各地的市场差异极大，根本没有“中国房价”这回事。

在我看来，中国房地产其实可以分为三类：

A类市场： 北京、上海、深圳。

B类市场： 广州以及其他“新一线城市”。关于新一线，不同人的定义不完全相同，但基本包括杭州、成都、武汉、重庆、苏州、长沙、东莞等城市。

C类市场： 除了A类和B类，都可归纳为C类市场。

这三类房地产市场，未来将有截然不同的命运。

二

回到一个千古谜题，房价为什么涨？

一万个人有一万套理论。我觉得年薪千万的任泽平总结得最精辟。他说：

房地产投资长期看人口、中期看土地、短期看金融。

记住并且理解这句话，你就会秒杀99%的“房地产专家”了。

人是决定城市命运的关键要素。一个不断有净人口流入的城市，才会有蓬勃的发展空间，以及巨大的房地产需求。

你如果查查过去10年人口净流入最多的城市，基本就是房价上涨最快的城市。

人们会涌入怎样的城市？ 产业发达、就业机会多、教育资源好。这是3个最重要的因素。

至于雾霾，没那么重要。

中期看土地，这句说的是“土地供给”。因为人口流入城市以后，如果能有大量土地供应到房产市场，房价就会平稳。否则，供需不平衡，房价自然要涨。

香港就是典型的案例。在香港坐地铁，你会发现，香港有一大片土地没有开发，主要是既得利益集团一直阻止新土地流入房地产市场。

香港的高房价，本质上是“人造悲剧”。这也是许多香港人痛恨李嘉诚的原因。

以深圳为例，因为面积小，而且可利用的土地已经所剩无几，因此房产依然会处在稀缺的状态。

短期看金融，主要是指钱的流入流出。

为了抑制房价过快上涨，政府经常出台政策打压房价，其中以限购限贷最为有效，因为大多数人买房都靠贷款。

过去一年，北京市的房价有轻微的下跌。根本原因，是政府出台了最为严厉的金融政策。

很多人喜欢“追涨杀跌”，却没有意识到，这个时候，其实是刚需用户上车的最好节点。错过了这班车，下次可能就要哀嚎了。

三

理解了房地产发展的本质逻辑，对应这三类市场，就很容易得出结论了：

A类城市，发展前景很好，买这些城市的核心房产，就是堵中国国运。

在价格回调的时候，选一个好地段，闭着眼睛买。（现在就是价格回调的时候）

B类城市，有不错的潜力，但各个城市之间，需要仔细比较。要看它们的产业发展前景，而且要分析当前房价是否已经透支了发展前景。

如果你没有A类城市的房票，可以考虑买它们。买对了这些城市的房产，依然会享受下一波经济发展的红利。

C类城市，除非是自己或家人要改善住房条件，否则绝对不要买。

不管政策如何，人们涌向大城市的趋势不会改变，中国优秀城市的人口密度仍然不够大。东京的面积仅仅占日本4%，但聚集了25%的人口。

未来，越来越多的中国人会在A类城市和B类城市生活。中国的小城市中，会诞生许多“空城”和“鬼城”。买那些地方的房子，别指望会有投资回报。

有人说，过去一年，很多三、四线城市的房价飙涨，该怎么解释？只要试试在这些地方卖房子，你就会知道，上涨的房价只是“纸面财富”。

二手房卖不出去的地方，房地产投资价值非常非常低。

经常有人把房子和理想对立起来，我以前也这么认为。后来才发现，这种想法很愚蠢。

买一个好房子，会让你每天起床上班更有动力，更会使你明白：稀缺的东西，从来不容易得到。